תושבות בגאורגיה דרך רכישת נדל"ן

אבל יש כאן ניואנס עקרוני: לצורך התושבות חשוב לא מחיר הפרסום של הדירה ולא רק הסכום בחוזה, אלא שווי השוק המאומת של הנכס.

לכן, אם תושבות היא אחת ממטרות הרכישה, עדיף לקחת בחשבון את הדרישות מהנכס עוד לפני העסקה.

לפני שינוי החקיקה, הסף לתושבות לזמן קצר דרך נדל"ן עמד על $100,000.

החל מ-1 במרץ 2026 הוא הועלה לסכום של מעל $150,000 בשווה ערך בלארי. הכלל החדש מעוגן במפורש בחוק של גאורגיה "על מעמדם המשפטי של זרים וחסרי אזרחות".

חשוב לקחת זאת בחשבון כשמחפשים נדל"ן בבטומי או בטביליסי. אם התקציב של הקונה הוא, למשל, $150–170 אלף, אי אפשר פשוט לבחור דירה לפי המחיר במחירון ולהניח שתנאי התושבות מתקיים אוטומטית.

צריך לקחת בחשבון את כל הרכיבים האלה יחד, ולא רק את המחיר במודעה.

נניח שדירה נמכרת ב-$160,000. זה לא אומר אוטומטית שהנכס עומד בדרישה לתושבות.

כדי לקבל רישיון ישיבה לזמן קצר, את שווי השוק של הנכס חייב לקבוע שמאי מוסמך מגוף המוסמך על ידי Georgian Accreditation Centre.

נכון יותר: בחירת הנכס ← בדיקה ← רכישה ← רישום הבעלות ← הערכת שווי ← הגשת בקשה לתושבות. אם התושבות קריטית, כדאי להביא בחשבון את שווי ההערכה הצפוי של הנכס כבר בשלב הבחירה.

לתושבות לזמן קצר נדרשת זכות בעלות על נכס מקרקעין בגאורגיה בשווי שוק של מעל $150,000 בשווה ערך בלארי. החקיקה מחריגה במפורש קרקע חקלאית.

המשמעות היא שלקונה חשובים שני דברים בו-זמנית:

01 שווי הנכס: עליו לעמוד בסף שנקבע.

02 המעמד המשפטי של הנכס: צריך להבין מה בדיוק רשום במרשם הציבורי (Public Registry).

אם הבניין עדיין בבנייה והקונה עדיין לא רשום כבעלים של נכס מקרקעין מתאים, עצם החתימה על חוזה עם היזם אינה צריכה להיחשב אוטומטית כבסיס לתושבות.

לתושבות לזמן קצר, רשימת המסמכים הרשמית דורשת אישור של זכות הבעלות בנכס המתאים.

לכן, אם לקוח רוצה גם לקנות בשלב מוקדם וגם לקבל תושבות, צריך לבדוק מראש מתי ואיזו זכות תירשם, והאם מבנה העסקה שנבחר עומד בדרישות ההגירה.

תושבות לזמן קצר אינה מיועדת רק לזר שהוא בעל הנכס המתאים.

הכללים הרשמיים מאפשרים לקבל אותה גם לבן/בת הזוג ולילד/ים של בעל התושבות, בכפוף לאישור הקרבה. לבני המשפחה מוגשים המסמכים בנפרד.

זה חשוב במיוחד ללקוחות שרואים ברכישת הדירה לא רק השקעה, אלא גם חלק מהמעבר של המשפחה לגאורגיה.

לפי המידע העדכני של הסוכנות לפיתוח שירותים ממשלתיים (State Services Development Agency), לתושבות לזמן קצר המבקש צריך, בין היתר:

לבני משפחה נדרש בנוסף מסמך המאשר את הקרבה. את רשימת המסמכים המדויקת עדיף לבדוק ממש לפני ההגשה: הדרישות והפרקטיקה המנהלית עשויות להשתנות.

אלה זמני הטיפול והאגרות הרשמיים לרישיון ישיבה לזמן קצר, שפורסמו על ידי הסוכנות לפיתוח שירותים ממשלתיים.

בנפרד עשויות להיות הוצאות על הערכת שווי הנכס, תרגומים, שירותי נוטריון או שירותים מקצועיים אחרים — הן אינן כלולות באגרה הממשלתית הזאת.

תושבות לזמן קצר דרך נדל"ן ניתנת לשנה אחת.

כלומר, הסכמה נראית כך: רכישה ← הערכת שווי ← תושבות ראשונה ← שמירת הבעלות ← חידוש.

אבל אם מבנה הבעלות משתנה, הנכס נמכר או מופיע בסיס אחר לתושבות, יש לבחון את המצב בנפרד.

החוק קובע במפורש: תוקף התושבות לזמן קצר פוקע אם פוקעת זכות הבעלות בנכס שהיה הבסיס לקבלתה.

לכן דירה שנרכשה לצורך תושבות אינה סתם נכס שאפשר למכור בכל רגע בלי השפעה על המעמד ההגירתי.

אם אתם מתכננים להחליף נכס אחד באחר, עדיף לבדוק לפני המכירה את הדרך לשמור על בסיס התושבות או לשנות אותו.

כאן צריך להפריד בזהירות רבה בין שני מסלולים.

ברישיון ישיבה להשקעה הכללים לגבי בני משפחה והמעמד בהמשך שונים מאלה של תושבות רגילה לזמן קצר, ולכן לא כדאי לערבב בין שני המנגנונים האלה.

לבעל רישיון ישיבה להשקעה שהתקבל על בסיס נכס בשווי של מעל $300,000, החקיקה מאפשרת לקבל רישיון ישיבה קבוע, אם זכות הבעלות המתאימה נשמרה במצטבר במשך חמש שנים ויתר דרישות ההליך התקיימו.

בקשה רגילה של לקוח יכולה להישמע כך: "אני רוצה דירה בבטומי עד $160,000". אבל אם הוא מוסיף: "ואני רוצה לקבל דרכה תושבות", המשימה משתנה.

לא מספיק למצוא דירה יפה בעלות שקרובה לתקציב הרצוי. צריך לקחת בחשבון בו-זמנית:

בדיוק בגלל זה אנחנו מציעים לספר לנו על מטרת התושבות לפני תחילת הבחירה, ולא אחרי תשלום הפיקדון.