מיסים על נדל"ן בגאורגיה

זהו אחד ההבדלים המהותיים בין גאורגיה לבין שווקים רבים אחרים. ברכישה רגילה של דירה הקונה אינו משלם מס נפרד רק על עצם מעבר הנכס לבעלותו.

צריך לקחת בחשבון את עלויות רישום זכות הבעלות, ובהתאם לעסקה גם שירותים נוספים: תרגום מסמכים, שירותי נוטריון או שירותים משפטיים, הערכת שווי של הנכס והוצאות נלוות אחרות. לכן בבחירת הנכס אנחנו מחשבים לא רק את מחיר הדירה, אלא את התקציב המלא של העסקה.

בעלות על דירה אינה אומרת אוטומטית שכל בעלים זר משלם מדי שנה אחוז קבוע משוויה. אצל יחיד חשובה הכנסת המשפחה בשנה הקלנדרית הקודמת.

עד 40,000 לארי: רכוש חייב במס של יחיד, למעט קרקע, פטור ממס רכוש אם הכנסת המשפחה בשנה הקודמת לא עלתה על 40,000 לארי.

מעל 40,000 לארי: עשויה לחול חובת תשלום מס רכוש. הגובה תלוי אז בהכנסת המשפחה, בשווי השוק של הרכוש ובשיעור החל.

קוד המס קובע טווחי שיעורים, והשיעור הספציפי נקבע בגבולות שהחוק מתיר.

למשפחות עם הכנסה של עד 100,000 לארי הקוד קובע טווח של 0.05–0.2% משווי השוק של הרכוש החייב במס. למשפחות עם הכנסה של 100,000 לארי ומעלה — 0.8–1%. הפטור עד 40,000 לארי חל בנפרד.

אי אפשר להניח זאת אוטומטית. לצורך מס הרכוש קוד המס משתמש במושג מיוחד של הכנסת משפחה, ובחישוב עשויים להיכלל סוגי הכנסה שונים. רשות ההכנסות אף מספקת מחשבון נפרד לקביעת ההכנסה של יחיד לצורך מס הרכוש בלבד.

לכן בעלים זר, במיוחד אם ההכנסה שלו נוצרת מחוץ לגאורגיה, מוטב שיקבע את חבות המס יחד עם רואה חשבון בהתאם למצבו.

ליחיד רשות ההכנסות מציינת את המועדים הבאים:

עד 1 בנובמבר: הגשת הדוח השנתי.

עד 15 בנובמבר: תשלום המס.

המס מחושב בהתחשב בתקופה שבה הרכוש החייב במס הוחזק במהלך תקופת המס.

למשקיע זה כבר חשוב הרבה יותר ממס ההחזקה עצמו. קוד המס קובע שיעור של 5% להכנסה של יחיד מהשכרת שטח מגורים למגורים, בעמידה בתנאי המסלול שנקבעו.

זה חשוב לחישוב ההשקעה. אם הדירה הכניסה נניח $10,000 משכירות, והבעלים הוציא $2,000 על ניהול, אחזקה והוצאות אחרות, אי אפשר לחשב אוטומטית את המס כ-5% × ($10,000 − $2,000).

לכן בחישוב ההשקעה צריך לחשב כל אחד מהשלבים האלה בנפרד, ולא לגזור את התוצאה משיעור אחד.

להשכרה לטווח קצר קיימים מנגנוני מס נפרדים. רשות ההכנסות, למשל, מציעה שירות מיוחד שמאפשר לבעל דירה שעוסק בהשכרה לטווח קצר לעבור למסלול של מס הכנסה קבוע.

בנכס להשקעה צריך לברר זאת לפני חישוב התשואה המובטחת, ולא אחרי הרכישה.

המס חל לא על כל מחיר המכירה, אלא על ההכנסה/העודף המתאים, שנקבע לפי כללי קוד המס. לדירת מגורים או לבית הקוד קובע שיעור מיוחד של 5% על העודף ממימוש (surplus income). אבל יש פטור חשוב.

הכנסה ממכירת דירת מגורים או בית, כולל המגרש השייך להם, פטורה ממס אם הנכס היה בבעלות יחיד יותר משנתיים. רשות ההכנסות מאשרת את הכלל הזה גם בנפרד.

זהו כבר גורם חשוב מאוד לאסטרטגיית ההשקעה.

לצורך המיסוי חשוב דווקא העודף שנקבע לפי כללי קוד המס, ולא כל הסכום של $120,000.

נכון יותר לומר: במכירות מסוימות של נדל"ן למגורים חל שיעור של 5% על העודף החייב במס; לאחר תקופת ההחזקה שנקבעה חל פטור.

נדמיין שני תרחישים.

במבט ראשון אפשר פשוט להשוות בין מחיר הכניסה למחיר המכירה העתידי. אבל תוצאת המס עשויה להיות שונה. לכן לפני רכישה להשקעה צריך להבין לא רק כמה הדירה עשויה לשוות בעוד כמה שנים, אלא גם מתי מתחילה תקופת ההחזקה ואיזה מסלול מס יחול בתרחיש היציאה שנבחר. זה חשוב במיוחד לנכסים בשלב הבנייה.

עצם האזרחות הזרה אינו יוצר "מס זרים על דירה" נפרד. אבל השלכות המס של מצב מסוים עשויות להיות תלויות בתושבות המס, במקור ההכנסה, באופי השימוש בנכס ובנסיבות אחרות.

בנוסף, לבעלים עשויות להיות חבויות מס לא רק בגאורגיה, אלא גם במדינת תושבות המס שלו. לכן קונה בינלאומי לא צריך להחיל אוטומטית את השיעור הגאורגי על כל מצב המס שלו.

בדיוק בגלל זה שתי השקעות עם עליית מחיר זהה יכולות להניב לבעלים תוצאה סופית שונה.

נניח שלקוח משווה בין:

דירה A — $90,000: להשכרה יומית.

דירה B — $105,000: להשכרה לטווח ארוך.

דירה C — $85,000: בשלב הבנייה, למכירה בהמשך.

אין טעם להשוות רק מחירים. לכל תרחיש תהיה כלכלה משלו: