უძრავი ქონების შეძენა დეველოპერისგან საქართველოში: რა არის მნიშვნელოვანი

"ახალი კომპლექსის" ცნების ქვეშ შეიძლება იმალებოდეს სხვადასხვა პროდუქტი.

ეს შეიძლება იყოს ჩვეულებრივი საცხოვრებელი სახლი, აპარტ-კომპლექსი, სასტუმროს პროექტი, ბრენდირებული რეზიდენცია, საკურორტო კომპლექსი მმართველი კომპანიით ან დაბალსართულიანი პროექტი ვილებითა და თაუნჰაუსებით.

ამიტომ პირველი კითხვა უნდა იყოს არა მხოლოდ "რა ღირს კვადრატული მეტრი?", არამედ "რას ვიძენ ზუსტად და როგორ შევძლებ ამ ობიექტის გამოყენებას მშენებლობის დასრულების შემდეგ?"

საკუთარი საცხოვრებლისთვის, სეზონური დასვენებისთვის და გაქირავებისთვის ობიექტისადმი მოთხოვნები განსხვავებული იქნება.

ეს განსაკუთრებით შესამჩნევია ბათუმში: ბინას მუდმივი ცხოვრებისთვის და სტუდიას დიდ საკურორტო კომპლექსში შეიძლება ჰქონდეს ერთნაირი ფართი და მსგავსი ფასი, მაგრამ სრულიად განსხვავებული გამოყენების სცენარი.

პროექტის ბრენდი და ხელშეკრულებაში მითითებული იურიდიული პირი სულაც არ არის ერთი და იგივე დასახელება.

ამიტომ შესამოწმებელია სწორედ ის კომპანია, რომელიც გარიგების მხარეა.

NAPR აწარმოებს მეწარმეთა და არასამეწარმეო (არაკომერციული) იურიდიული პირების რეესტრს, საიდანაც ამონაწერის მოთხოვნა ნებისმიერ პირს შეუძლია.

შემოწმებისას მნიშვნელოვანია დადგინდეს:

შემდეგი ეტაპია იმის გარკვევა, სად მდებარეობს იურიდიულად მომავალი უძრავი ქონება.

მიწის ნაკვეთისთვის შესაძლებელია საკადასტრო მონაცემებისა და საჯარო რეესტრის ინფორმაციის გადამოწმება. NAPR ასევე გასცემს საკადასტრო გეგმებსა და ამონაწერებს რეესტრიდან.

მშენებარე პროექტში შესაძენად ჩვენთვის საინტერესოა:

საკადასტრო კოდი: საშუალებას იძლევა დადგინდეს კონკრეტული მიწის ნაკვეთი.

ნაკვეთის მესაკუთრე: საჭიროა გვესმოდეს, ვის ეკუთვნის მიწა, რომელზეც ხორციელდება პროექტი.

რეგისტრირებული უფლებები და შეზღუდვები: არსებობს თუ არა რეგისტრირებული გარემოებები, რომლებიც გასათვალისწინებელია გარიგებისას.

ხელშეკრულების კავშირი პროექტთან: ნათელი უნდა იყოს, რომელ ობიექტსა და ნაკვეთს ეხება შესაძენი უძრავი ქონება.

კონკრეტული პროექტისთვის შემოწმების მოცულობა შეიძლება უფრო ფართო იყოს — განსაკუთრებით, თუ მშენებლობა ადრეულ სტადიაზეა.

ეს ახალი კომპლექსების მყიდველების ერთ-ერთი მთავარი კითხვაა.

პირობითად ბაზარი შეიძლება დაიყოს რამდენიმე ეტაპად:

ადრეული სტადია: პროექტი მხოლოდ იწყებს მშენებლობას. ჩვეულებრივ მყიდველი იღებს ბინების უფრო დიდ არჩევანს და შეიძლება შეხვდეს უფრო დაბალ საწყის ფასს, მაგრამ პროექტის დასრულებამდე მეტი დრო რჩება.

აქტიური მშენებლობა: უკვე შესაძლებელია სამუშაოების ფაქტობრივი დინამიკის შეფასება, თუმცა ბინების ნაწილი კვლავ იყიდება.

დასკვნითი სტადია: სახლი დასრულებასთან ახლოსაა, ამიტომ გაურკვევლობა ნაკლებია, მაგრამ გეგმარებებისა და პირობების არჩევანი შეიძლება უკვე შეზღუდული იყოს.

მზა ობიექტი დეველოპერისგან: შესაძლებელია ნახოთ ფაქტობრივი შენობა, გარემო, ხედები და საერთო ზონების ხარისხი, თუმცა ფასი შეიძლება განსხვავდებოდეს იმისგან, რაც გაყიდვების დაწყებისას იყო ხელმისაწვდომი.

უფრო ადრეული სტადია ჩვეულებრივ ნიშნავს უფრო დიდ არჩევანს და პოტენციურად უფრო დაბალ ფასს, მაგრამ ასევე მეტ დროსა და გაურკვევლობას დასრულებამდე. მზა ობიექტი კი, პირიქით — მეტი განსაზღვრულობა, ნაკლები არჩევანის ხარჯზე. განზრახ არ ვწერთ "რაც უფრო ადრე, მით უფრო მომგებიანი" — ეს ზედმეტად სარეკლამო და შორს არის იმისგან, რომ ყოველთვის სწორი ფორმულა იყოს.

დავუშვათ, ორი პროექტი გთავაზობთ 40 მ² ფართობის ბინას დაახლოებით ერთნაირ თანხად.

პირველ შემთხვევაში მყიდველი იღებს white frame-ს, დამოუკიდებლად აკეთებს რემონტს და ყიდულობს ავეჯს.

მეორეში ბინა გადაეცემა სრულად მზა სახით, მაგრამ ჩაბარების შემდეგ გათვალისწინებულია უფრო მაღალი service fee.

მესამეში მოქმედებს სავალდებულო მართვის პროგრამა.

ამიტომ საჭიროა შედარდეს:

სწორედ ეს არის შეძენის რეალური ეკონომიკა.

მშენებარე უძრავი ქონებისთვის დეველოპერებს შეუძლიათ შესთავაზონ ეტაპობრივი გადახდა მშენებლობის პერიოდში.

პირობები პროექტიდან პროექტამდე განსხვავდება. მაგალითად, სქემა შეიძლება მოიცავდეს: პირველადი შენატანი → რეგულარული გადახდები → დარჩენილი თანხა განსაზღვრულ ეტაპამდე.

მაგრამ მხოლოდ პირველი შენატანის ზომაზე ყურება არ შეიძლება. შეძენამდე საჭიროა გვესმოდეს:

უძრავი ქონების განვადებით შეძენის თავად კონსტრუქცია გათვალისწინებულია NAPR-ის დოკუმენტებშიც: სააგენტო აქვეყნებს ცალკე ნიმუშებს უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებისთვის განვადებით და შესყიდვის ხელშეკრულებისთვის განვადებითა და იპოთეკით.

ხელმოწერამდე მყიდველმა უნდა გაიგოს:

რას იძენს: ობიექტის ნომერი, კორპუსი, სართული, ფართობი და სხვა მახასიათებლები.

რამდენს იხდის: სრული ღირებულება, ვალუტა და გადახდების გრაფიკი.

როდის უნდა გადაეცეს ობიექტი: რა ვადები და პირობებია ხელშეკრულებით დაფიქსირებული.

რა მდგომარეობაში გადაეცემა უძრავი ქონება: რას ნიშნავს ზუსტად დეკლარირებული მოპირკეთება.

რა ხდება ვადების შეცვლისას: რა ვალდებულებები და შედეგებია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული.

შესაძლებელია თუ არა გარიგებიდან გასვლა: რა პირობები მოქმედებს შეწყვეტისას და რა ბედი ეწევა უკვე შეტანილ გადახდებს.

NAPR აქვეყნებს უძრავი ქონების ოპერაციების ხელშეკრულებების ოფიციალურ ნიმუშებს, მათ შორის ჩვეულებრივ ნასყიდობასა და განვადებით გარიგებებზე. ეს სასარგებლო ორიენტირია, მაგრამ დეველოპერის კონკრეტული ხელშეკრულების პირობები მაინც ცალკე შესწავლას საჭიროებს.

Black frame: ჩვეულებრივ, ფართის საბაზისო სამშენებლო მზადყოფნა სრულფასოვანი შიდა მოპირკეთების გარეშე.

White frame: ბინის უფრო მომზადებული მდგომარეობა საბოლოო მოპირკეთებამდე, მაგრამ სამუშაოების ზუსტი ჩამონათვალი კონკრეტულ დეველოპერთან უნდა შემოწმდეს.

გასაღების ჩაბარებით: ბინა დასრულებული მოპირკეთებით, ზოგიერთ პროექტში — ავეჯითა და ტექნიკითაც.

white frame-ის ან turnkey-ის კომპლექტაცია ორ დეველოპერთან შეიძლება განსხვავებული იყოს. ამიტომ ჩვენ ყოველთვის ვამოწმებთ სპეციფიკაციას: კედლები, იატაკი, კომუნიკაციები, სანტექნიკა, კარები, ელექტროობა, გათბობა და სხვა ელემენტები.

განსაკუთრებით, თუ ყიდულობთ უძრავ ქონებას საკურორტო ან აპარტ-კომპლექსში.

გარიგებამდე საჭიროა გაირკვეს:

საინვესტიციო უძრავი ქონებისთვის ეს პირობები პირდაპირ მოქმედებს ობიექტის ფაქტობრივ ეკონომიკაზე.

ლამაზი აუზი, სპა, მისაღები და კეთილმოწყობილი ტერიტორია პროექტის უპირატესობაა, მაგრამ მათი ექსპლუატაციაც ღირს.

დეველოპერს შეუძლია მოგვცეს გაქირავების პროგნოზი ან შემოგვთავაზოს მართვის პროგრამა. ასეთი გათვლები სასარგებლოა როგორც ერთ-ერთი ორიენტირი, მაგრამ მათ არ შეიძლება გადაწყვეტილების ერთადერთ საფუძვლად აღვიქვათ.

ობიექტის შეფასებისას ცალკე ღირს განვიხილოთ:

დეველოპერის გაყიდვების განყოფილებას დაწვრილებით შეუძლია აგიხსნათ კონკრეტული კომპლექსის უპირატესობები, ხელმისაწვდომი გეგმარებები და შეძენის პირობები. მაგრამ მისი ამოცანაა სწორედ ამ პროექტში უძრავი ქონების გაყიდვა.

Garant Group-ის ამოცანა განსხვავებულია.

ჩვენ ვმუშაობთ სხვადასხვა დეველოპერების შეთავაზებებთან და ვადარებთ მათ ერთმანეთს ლოკაციის, ღირებულების, მშენებლობის სტადიის, გადახდის პირობებისა და მყიდველის ამოცანის მიხედვით.

თუ კლიენტი მოდის ჩვენთან კონკრეტული კომპლექსით, ჩვენ შეგვიძლია დავიწყოთ სწორედ მისგან — მაგრამ ვალდებული არ ვართ დავასრულოთ იგივეთი.

მაგალითად, თქვენ განიხილავთ სტუდიას 80 000 დოლარად ახალ ბულვარზე. ჩვენ შეგვიძლია შევადაროთ ეს პროექტი სხვა პროექტს იმავე ლოკაციაში, მზა უძრავ ქონებას, ობიექტს მშენებლობის სხვა სტადიაზე და ალტერნატიულ ლოკაციას იმავე ბიუჯეტში — და მხოლოდ ამის შემდეგ მიიღოთ გადაწყვეტილება.

NAPR-ის მოქმედი ტარიფის მიხედვით, უძრავ ქონებაზე უფლების წარმოშობის, ცვლილების ან შეწყვეტის რეგისტრაცია ღირს:

მოქმედი ტარიფები გამოქვეყნებულია NAPR-ის მიერ.

მაგრამ ახალ კომპლექსში კონკრეტული სარეგისტრაციო მოქმედებები დამოკიდებულია ობიექტის სტადიასა და გარიგების სტრუქტურაზე, ამიტომ 150 ლარი ჯერ არ არის ახალი კომპლექსის გაფორმების სრული ხარჯი.