უძრავი ქონების შეძენა მშენებლობის ეტაპზე: შესაძლებლობები და რისკები

ბინის შეძენა შესაძლებელია თითქმის ნებისმიერ ამ სტადიაზე. ამასთან, პროექტის სტადიასთან ერთად იცვლება თანაფარდობა: ფასი, არჩევანი, მოლოდინის ვადა და გაურკვევლობა.

ადრეულ ეტაპზე ჩვეულებრივ ხელმისაწვდომია მეტი გეგმარება და ბინის მდებარეობის ვარიანტი. დასრულებასთან უფრო ახლოს მყიდველისთვის უფრო ცხადია, როგორი იქნება ობიექტი, მაგრამ არჩევანი შეიძლება იყოს ნაკლები, ხოლო კომერციული პირობები — განსხვავებული.

ადრეულ ეტაპზე შეძენა არ არის მხოლოდ იაფად შეძენის საშუალება. ეს გარიგების სხვა ფორმატია, სადაც შედეგის ნაწილი მომავალშია.

შესვლის ფასი: სხვადასხვა სტადიაზე დეველოპერს შეუძლია სხვადასხვა ფასი დააწესოს.

განვადება: ღირებულების ნაწილის გადახდა ხშირად შესაძლებელია მშენებლობის დროს.

არჩევანი: პროექტის დაწყებისას ჩვეულებრივ მეტი სართული, ფართი და გეგმარებაა ხელმისაწვდომი.

ზრდის პოტენციალი: ობიექტის ღირებულება შეიძლება შეიცვალოს პროექტის რეალიზაციისა და ლოკაციის განვითარების კვალდაკვალ.

არცერთი ეს ფაქტორი ავტომატურად გარანტირებული არ არის. ფასი შეიძლება დამოკიდებული იყოს კონკრეტული დეველოპერის პოლიტიკაზე, განვადება — პროექტზე, ხოლო ღირებულების მომავალი ზრდა — ბაზარსა და მოთხოვნაზე.

ეს არის მთავარი არგუმენტი, რომლითაც უძრავ ქონებას ჩვეულებრივ ყიდიან "საძირკველზე". ლოგიკა გასაგებია: იყიდო ადრე, დაელოდო მშენებლობას, მიიღო უფრო ძვირი ობიექტი.

მაგრამ სხვაობა საწყის ფასსა და მზა ბინის ფასს შორის ჯერ არ არის ინვესტორის მოგება.

დავუშვათ: შეძენა — $80,000. ორ წელიწადში მსგავსი ბინები შემოთავაზებულია $100,000-ად. ქაღალდზე ეს +$20,000 / +25%-ია. მაგრამ რეალური შედეგის შესაფასებლად საჭიროა ვიცოდეთ:

დეველოპერის საფასო სიაში ფასის ზრდა და გაყიდვისას მიღებული რეალური მოგება ერთი და იგივე არ არის.

ბევრი მყიდველისთვის მშენებარე ობიექტის უპირატესობა საერთოდ არ არის პოტენციურ ღირებულების ზრდაში, არამედ იმაში, რომ არ არის საჭირო მთელი თანხის ერთბაშად შეტანა.

მაგალითად, სტრუქტურა შეიძლება ასე გამოიყურებოდეს: პირველადი შენატანი → გადახდები მშენებლობის მსვლელობისას → დარჩენილი თანხა ხელშეკრულებით განსაზღვრულ თარიღამდე. პირობები თითოეულ პროექტში განსხვავებულია.

საქართველოს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო აქვეყნებს კიდეც ცალკეულ ნიმუშებს განვადებით გადახდის უძრავი ქონების შეძენის ხელშეკრულებებისთვის, ასევე განვადებითა და იპოთეკით შეძენის ხელშეკრულებებისთვის.

ამიტომ ორი ახალი კომპლექსის შედარებისას ჩვენ ვათვალიერებთ არა მხოლოდ ფასს კვადრატულ მეტრზე, არამედ: პირველი შენატანი → ყოველთვიური გადახდები → ვადა → საბოლოო ნაშთი → სრული ფასი.

გაყიდვების დაწყებისას მყიდველს პოტენციურად მეტი არჩევანი აქვს:

საინვესტიციო ქონებისთვის ამას შეიძლება დიდი მნიშვნელობა ჰქონდეს. ერთი და იმავე ფართის ორი სტუდიო ერთ კომპლექსში სულაც არ იქნება თანაბრად მიმზიდველი მომავალი მოიჯარისთვის ან მყიდველისთვის.

ამიტომ ჩვენ არ ვეძებთ უბრალოდ "35 მ² სტუდიოს" — ჩვენ ვადარებთ ბინის კონკრეტულ მდებარეობას პროექტის შიგნით.

მზა ბინის შეძენისას შეგიძლიათ ნახოთ სახლი, ბინა, ხედი, ეზო, ინფრასტრუქტურა და მოპირკეთების ხარისხი.

მშენებლობის ეტაპზე ამის ნაწილი არსებობს მხოლოდ საპროექტო დოკუმენტაციაში, ხელშეკრულებაში, გეგმებში, ვიზუალიზაციებსა და დეველოპერის ვალდებულებებში.

სწორედ ამიტომ ლამაზი რენდერი არ არის გარიგების მთავარი დოკუმენტი.

რაც უფრო ადრეულია მშენებლობის სტადია, მით უფრო მნიშვნელოვანია იმის შემოწმება, თუ რა დგას პროექტის ვიზუალიზაციის მიღმა.

პროექტის დასრულების თარიღი უნდა განიხილებოდეს არა როგორც სარეკლამო წარწერა საიტზე, არამედ როგორც ხელშეკრულების პირობა. შეძენამდე აუცილებელია შემოწმდეს:

ინვესტორისთვის დაგვიანებას ასევე აქვს ფინანსური მნიშვნელობა. თუ ბინის გაქირავება უნდა დაწყებულიყო 18 თვეში, ხოლო ფაქტობრივად მზად არის მნიშვნელოვნად გვიან, იცვლება ინვესტიციის მთელი ეკონომიკა.

ლამაზი პროექტი ჯერ არაფერს ამბობს კომპანიის იმ შესაძლებლობაზე, რომ ის განახორციელოს. ჩვენ ვამოწმებთ:

განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია არ აგერიოს პროექტის ბრენდი და იურიდიული პირი, რომელთანაც მყიდველი ფაქტობრივად აფორმებს ხელშეკრულებას.

შეძენამდე საჭიროა შემოწმდეს მიწის ნაკვეთის საკადასტრო მონაცემები და რეგისტრირებული უფლებები. საქართველოში ინფორმაცია უძრავ ქონებასა და მასზე უფლებების შესახებ ინახება საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს (National Agency of Public Registry) მეშვეობით.

ამასთან, მყიდველისთვის მნიშვნელოვანია ერთი მექანიზმის ცოდნა, რომელიც პირდაპირ მოქმედებს მისი უფლებების დაცვაზე.

გაყიდვების განყოფილებას შეუძლია ბევრი რამ თქვას. მაგრამ იურიდიული მნიშვნელობა აქვს გარიგების პირობებსა და დოკუმენტებს. ამიტომ ჩვენ ვამოწმებთ, როგორ არის ხელშეკრულებაში ასახული:

საკმარისი არ არის უბრალოდ „ყურადღებით წაიკითხოთ ხელშეკრულება“ — გაყიდვების განყოფილების ყოველი დაპირება უნდა შეადაროთ იმას, რაც რეალურად წერია დოკუმენტებში.

ბინა ღირს $70,000. მაგრამ დეველოპერი გადასცემს მას white frame მდგომარეობაში. დამატებით საჭიროა:

და ობიექტი, რომელიც რეკლამაში ღირდა $70,000, ფაქტობრივად შეიძლება საჭიროებდეს გაცილებით მეტ ბიუჯეტს იმ მომენტამდე, სანამ მასში საცხოვრებლად ან გასაქირავებლად ვარგისი გახდება.

ამიტომ ახალი კომპლექსების შედარება საჭიროა გამოსაყენებლად მზა ობიექტის ღირებულებით, არა მხოლოდ შესყიდვის ფასით.

Galt & Taggart აღნიშნავს, რომ ბათუმში რჩება მშენებარე და გაუყიდავი მიწოდების მნიშვნელოვანი მოცულობა. ანალიტიკოსები ვარაუდობენ, რომ ახალი პროექტები, რომლებიც უახლოეს წლებში დასრულდება, გაზრდის უძრავი ქონების რაოდენობას როგორც გაყიდვის, ისე გაქირავების ბაზარზე.

ეს ზედმეტად გამარტივებული სტრატეგიაა. პროექტის დასრულების მომენტისთვის ინვესტორს შეიძლება მოუწიოს კონკურენცია თავად დეველოპერთან, ამ კომპლექსის სხვა ინვესტორებთან, ახლომდებარე ახალ პროექტებთან და მზა ბინებთან მეორად ბაზარზე.

სწორედ ამიტომ მნიშვნელოვანია უკვე შეძენისას გვესმოდეს: ვის შემიძლია გავყიდო ან გავაქირავო ეს ბინა მშენებლობის დასრულების შემდეგ?

ცალსახა პასუხი "საძირკველი ყველაზე მომგებიანია" აქ არ არსებობს.

საუკეთესო სტადია ყველასთვის არ არსებობს. გრძელვადიანი ჰორიზონტის ინვესტორისთვის შეიძლება შესაფერისი იყოს ადრეული შესვლა. საკუთარი საცხოვრებლისთვის მყიდველისთვის უფრო მნიშვნელოვანია მზადყოფნის მაღალი ხარისხი. ხოლო ადამიანისთვის, ვისაც გაქირავება ახლავე სჭირდება, მშენებარე ობიექტი შეიძლება საერთოდ არ შეესაბამებოდეს ამოცანას.

ადრეულ ეტაპზე შეძენა ორ სტრატეგიაზე შეიძლება იყოს დაფუძნებული.

ღირებულების ზრდა და ობიექტის სწრაფად გადაყიდვის შესაძლებლობა გარანტირებული არ არის.

ჩვენ არ ვიყენებთ მომავალ ფასს როგორც ფაქტს. საჭიროა დაისვას კითხვები:

ეს უკვე გადააქვს საუბარი მარკეტინგიდან ეკონომიკაში.

დავუშვათ, სამი პროექტია:

პროექტი A: $1,500/მ², ჩაბარება 3 წელიწადში.

პროექტი B: $1,750/მ², ჩაბარება წელიწადში.

პროექტი C: $2,000/მ², მზადაა.

ყველაზე იაფი კვადრატული მეტრი სულაც არ ნიშნავს საუკეთესო ვარიანტს.

ჩვენ ვადარებთ: სრულ ღირებულებას, გადახდის გრაფიკს, მოლოდინის ვადას, რემონტს, პოტენციურ გაქირავებას, ლიკვიდურობას, რაიონსა და პროექტის რისკებს — და მხოლოდ ამის შემდეგ ვხვდებით, ამართლებს თუ არა ადრეული ფასი დამატებით მოლოდინს.