გადასახადები უძრავ ქონებაზე საქართველოში

ეს არის საქართველოს ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი განსხვავება სხვა ბაზრებთან შედარებით. ჩვეულებრივი ბინის შეძენისას მყიდველი ცალკე გადასახადს არ იხდის მხოლოდ იმის გამო, რომ უძრავი ქონება მის საკუთრებაში გადადის.

გასათვალისწინებელია საკუთრების უფლების რეგისტრაციის ხარჯები და, გარიგებიდან გამომდინარე, დამატებითი მომსახურებები: დოკუმენტების თარგმანი, სანოტარო ან იურიდიული მომსახურება, უძრავი ქონების შეფასება და სხვა თანმხლები ხარჯები. ამიტომ შერჩევისას ჩვენ ვითვლით არა მხოლოდ ბინის ფასს, არამედ გარიგების სრულ ბიუჯეტს.

ბინის საკუთრებაში ქონა ავტომატურად არ ნიშნავს, რომ ყოველი უცხოელი მესაკუთრე ყოველწლიურად იხდის მისი ღირებულების ფიქსირებულ პროცენტს. ფიზიკური პირისთვის მნიშვნელობა აქვს ოჯახის შემოსავალს წინა კალენდარული წლისთვის.

40 000 ლარამდე: ფიზიკური პირის დასაბეგრი ქონება, მიწის გარდა, თავისუფლდება ქონების გადასახადისგან, თუ ოჯახის შემოსავალი წინა წელს არ აღემატება 40 000 ლარს.

40 000 ლარზე მეტი: შეიძლება წარმოიშვას ქონების გადასახადის გადახდის ვალდებულება. შემდეგ ოდენობა დამოკიდებულია ოჯახის შემოსავალზე, ქონების საბაზრო ღირებულებასა და მოქმედ განაკვეთზე.

საგადასახადო კოდექსი ადგენს განაკვეთების დიაპაზონებს, ხოლო კონკრეტული განაკვეთი განისაზღვრება კანონით გათვალისწინებულ ფარგლებში.

100 000 ლარამდე შემოსავლის მქონე ოჯახებისთვის კოდექსი ითვალისწინებს 0,05–0,2%-ს დასაბეგრი ქონების საბაზრო ღირებულებიდან. 100 000 ლარი და მეტი შემოსავლის ოჯახებისთვის — 0,8–1%. ამასთან, 40 000 ლარამდე გათავისუფლება მოქმედებს ცალკე.

ასე ავტომატურად ჩათვლა არასწორია. ქონების გადასახადის მიზნებისთვის საგადასახადო კოდექსი იყენებს ოჯახის შემოსავლის სპეციალურ ცნებას, და გაანგარიშებაში შეიძლება შედიოდეს სხვადასხვა სახის შემოსავალი. შემოსავლების სამსახური ცალკე კალკულატორსაც კი გთავაზობთ ფიზიკური პირის შემოსავლის განსაზღვრისთვის, სწორედ ქონების გადასახადის მიზნებისთვის.

ამიტომ უცხოელ მესაკუთრეს, განსაკუთრებით თუ მისი შემოსავალი საქართველოს ფარგლებს გარეთ ყალიბდება, სჯობს საგადასახადო ვალდებულება ბუღალტერთან ერთად განსაზღვროს, საკუთარი სიტუაციის მიხედვით.

ფიზიკური პირისთვის შემოსავლების სამსახური მიუთითებს შემდეგ ვადებზე:

1 ნოემბრამდე: წლიური დეკლარაციის წარდგენა.

15 ნოემბრამდე: გადასახადის გადახდა.

ამასთან, გადასახადი გამოითვლება საგადასახადო პერიოდის განმავლობაში დასაბეგრი ქონების ფლობის პერიოდის გათვალისწინებით.

ინვესტორისთვის ეს გაცილებით უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე ფლობის თავად გადასახადი. საგადასახადო კოდექსი ითვალისწინებს 5%-იან განაკვეთს ფიზიკური პირის შემოსავალზე საცხოვრებელი ფართის საცხოვრებლად გაქირავებიდან, რეჟიმის დადგენილი პირობების დაცვისას.

ეს მნიშვნელოვანია საინვესტიციო გაანგარიშებისთვის. თუ ბინამ პირობითად მოიტანა $10 000 საიჯარო შემოსავალი, ხოლო მესაკუთრემ დახარჯა $2 000 მართვაზე, მომსახურებასა და სხვა ხარჯებზე, არასწორია გადასახადის ავტომატურად გამოთვლა როგორც 5% × ($10 000 − $2 000).

ამიტომ ინვესტიციის გაანგარიშებისას ყოველი ეს ეტაპი ცალ-ცალკე უნდა დაითვალოთ, და არა ერთი განაკვეთიდან გამოვიდეთ საბოლოო შედეგზე.

მოკლევადიანი გაქირავებისთვის არსებობს ცალკე საგადასახადო მექანიზმები. შემოსავლების სამსახური, მაგალითად, სთავაზობს სპეციალურ სერვისს იმ მესაკუთრისთვის, რომელიც ბინას მოკლევადიანად აქირავებს — ფიქსირებული საშემოსავლო გადასახადის რეჟიმზე გადასვლის.

საინვესტიციო ობიექტისთვის ეს უნდა გაირკვეს დაპირებული შემოსავლიანობის გაანგარიშებამდე, და არა შეძენის შემდეგ.

გადასახადი ეხება არა მთლიან გასაყიდ ფასს, არამედ შესაბამის შემოსავალს/ნამეტს, რომელიც საგადასახადო კოდექსის წესების მიხედვით განისაზღვრება. საცხოვრებელი ბინისთვის ან სახლისთვის კოდექსი ითვალისწინებს სპეციალურ 5%-იან განაკვეთს რეალიზაციიდან მიღებულ ნამეტზე (surplus income). მაგრამ არსებობს მნიშვნელოვანი გათავისუფლება.

საცხოვრებელი ბინის ან სახლის, მასთან დაკავშირებული მიწის ნაკვეთის ჩათვლით, გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი თავისუფლდება დაბეგვრისგან, თუ ობიექტი ფიზიკური პირის საკუთრებაში იმყოფებოდა ორ წელზე მეტ ხანს. შემოსავლების სამსახური ცალკე ადასტურებს ამ წესს.

ეს უკვე ძალიან მნიშვნელოვანი ფაქტორია საინვესტიციო სტრატეგიისთვის.

დაბეგვრისთვის მნიშვნელობა აქვს სწორედ ზრდას, რომელიც განისაზღვრება საგადასახადო კოდექსის წესების მიხედვით, და არა მთელ $120 000-ს.

უფრო კორექტულია ითქვას: გარკვეული საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვებზე გამოიყენება 5%-იანი განაკვეთი დასაბეგრ ზრდაზე; ფლობის დადგენილი ვადის შემდეგ მოქმედებს გათავისუფლება.

წარმოვიდგინოთ ორი სცენარი.

ერთი შეხედვით, შეიძლება უბრალოდ შევადაროთ შესვლის ფასი და გაყიდვის მომავალი ფასი. მაგრამ საგადასახადო შედეგი შეიძლება განსხვავებული იყოს. ამიტომ საინვესტიციო შეძენამდე მნიშვნელოვანია გავიგოთ არა მხოლოდ რამდენად შეიძლება ღირდეს ბინა რამდენიმე წელიწადში, არამედ როდის იწყება ფლობის ვადის ათვლა და რომელი საგადასახადო რეჟიმი იმოქმედებს არჩეული გამოსვლის სცენარისას. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მშენებლობის ეტაპზე მყოფი ობიექტებისთვის.

თავად უცხო ქვეყნის მოქალაქეობის ფაქტი არ ნიშნავს ცალკე „გადასახადს ბინაზე უცხოელისთვის". მაგრამ კონკრეტული სიტუაციის საგადასახადო შედეგები შეიძლება დამოკიდებული იყოს საგადასახადო რეზიდენტობაზე, შემოსავლის წყაროზე, უძრავი ქონების გამოყენების ხასიათზე და სხვა გარემოებებზე.

გარდა ამისა, მესაკუთრეს შეიძლება ჰქონდეს საგადასახადო ვალდებულებები არა მხოლოდ საქართველოში, არამედ იმ ქვეყანაშიც, სადაც მისი საგადასახადო რეზიდენტობა ფიქსირდება. ამიტომ საერთაშორისო მყიდველს არ უნდა გადაიტანოს საქართველოს განაკვეთი ავტომატურად მთელ თავის საგადასახადო სიტუაციაზე.

სწორედ ამიტომ ორმა ერთნაირი ფასის ზრდის მქონე ინვესტიციამ შეიძლება მესაკუთრეს განსხვავებული საბოლოო შედეგი მოუტანოს.

დავუშვათ, კლიენტი ადარებს:

ბინა A — $90 000: დღიური გაქირავებისთვის.

ბინა B — $105 000: გრძელვადიანი გაქირავებისთვის.

ბინა C — $85 000: მშენებლობის ეტაპზე, შემდგომი გაყიდვის მიზნით.

მხოლოდ ფასების შედარება უაზროა. თითოეულ სცენარს ექნება საკუთარი ეკონომიკა: