Налоги на недвижимость в Грузии

Это одно из существенных отличий Грузии от ряда других рынков. При обычной покупке квартиры покупатель не платит отдельный налог только за сам факт перехода недвижимости в его собственность.

Нужно учитывать расходы на регистрацию права собственности и, в зависимости от сделки, дополнительные услуги: перевод документов, нотариальные или юридические услуги, оценку недвижимости и другие сопутствующие расходы. Поэтому при подборе мы считаем не только цену квартиры, а полный бюджет сделки.

Наличие квартиры в собственности не означает автоматически, что каждый иностранный владелец ежегодно платит фиксированный процент от её стоимости. Для физического лица имеет значение доход семьи за предыдущий календарный год.

До 40 000 GEL: налогооблагаемое имущество физического лица, кроме земли, освобождается от property tax, если доход семьи за предыдущий год не превышает 40 000 GEL.

Более 40 000 GEL: может возникнуть обязанность по налогу на имущество. Дальше размер зависит от дохода семьи, рыночной стоимости имущества и применимой ставки.

Налоговый кодекс устанавливает диапазоны ставок, а конкретная ставка определяется в предусмотренных законом пределах.

Для семей с доходом до 100 000 GEL Кодекс предусматривает диапазон 0,05–0,2% рыночной стоимости налогооблагаемого имущества. Для семей с доходом 100 000 GEL и выше — 0,8–1%. При этом освобождение до 40 000 GEL действует отдельно.

Так считать нельзя автоматически. Для целей property tax Налоговый кодекс использует специальное понятие дохода семьи, и в расчёт могут включаться разные виды дохода. Revenue Service даже предоставляет отдельный калькулятор для определения дохода физического лица именно для целей налога на имущество.

Поэтому иностранному собственнику, особенно если его доход формируется за пределами Грузии, лучше определить налоговое обязательство с бухгалтером применительно к своей ситуации.

Для физического лица Revenue Service указывает следующие сроки:

До 1 ноября: подача годовой декларации.

До 15 ноября: уплата налога.

При этом налог рассчитывается с учётом периода владения налогооблагаемым имуществом в течение налогового периода.

Для инвестора это уже гораздо важнее самого налога на владение. Налоговый кодекс предусматривает ставку 5% для дохода физического лица от сдачи жилой площади для проживания при соблюдении установленных условий режима.

Вот это важно для инвестиционного расчёта. Если квартира принесла условно $10 000 арендного дохода, а собственник потратил $2 000 на управление, обслуживание и другие расходы, нельзя автоматически считать налог как 5% × ($10 000 − $2 000).

Поэтому при расчёте инвестиции нужно считать каждый из этих шагов отдельно, а не выводить итог из одной ставки.

Для краткосрочной сдачи существуют отдельные налоговые механизмы. Revenue Service, например, предоставляет специальную услугу перехода собственника жилья, занимающегося краткосрочной сдачей, на режим фиксированного подоходного налога.

Для инвестиционного объекта это нужно выяснить до расчёта обещанной доходности, а не после покупки.

Налог относится не ко всей цене продажи, а к соответствующему доходу/приросту, определяемому по правилам Налогового кодекса. Для жилой квартиры или дома Кодекс предусматривает специальную 5%-ную ставку на прирост дохода от реализации (surplus income). Но есть важное освобождение.

Доход от продажи жилой квартиры или дома с относящимся к нему земельным участком освобождается от налогообложения, если объект находился в собственности физического лица более двух лет. Revenue Service отдельно подтверждает это правило.

Это уже очень важный фактор для инвестиционной стратегии.

Для налогообложения имеет значение именно прирост, определённый по правилам Tax Code, а не вся сумма $120 000.

Корректнее говорить: для определённых продаж жилой недвижимости применяется ставка 5% к налогооблагаемому приросту; после установленного срока владения действует освобождение.

Представим два сценария.

На первый взгляд можно просто сравнить цену входа и будущую цену продажи. Но налоговый результат может отличаться. Поэтому перед инвестиционной покупкой нужно понимать не только сколько квартира может стоить через несколько лет, но и когда начинается срок владения и какой налоговый режим будет применяться при выбранном сценарии выхода. Особенно это важно для объектов на этапе строительства.

Сам факт иностранного гражданства не означает отдельного «налога иностранца на квартиру». Но налоговые последствия конкретной ситуации могут зависеть от налогового резидентства, источника дохода, характера использования недвижимости и других обстоятельств.

Кроме того, у владельца могут существовать налоговые обязательства не только в Грузии, но и в стране его налогового резидентства. Поэтому международному покупателю не стоит автоматически переносить грузинскую ставку на всю свою налоговую ситуацию.

Именно поэтому две инвестиции с одинаковым ростом цены могут дать владельцу разный конечный результат.

Допустим, клиент сравнивает:

Квартира A — $90 000: для посуточной аренды.

Квартира B — $105 000: для долгосрочной аренды.

Квартира C — $85 000: на этапе строительства с последующей продажей.

Сравнивать только цены бессмысленно. У каждого сценария будет своя экономика: