უძრავი ქონების შეძენა · რეგისტრაცია · საჯარო რეესტრი · განახლდა: სექტემბერი, 2026
უძრავი ქონების რეგისტრაცია საქართველოში
უძრავი ქონების რეგისტრაცია საქართველოში — შესყიდვის საბოლოო იურიდიული ეტაპია, რომლის შემდეგაც მყიდველის საკუთრების უფლება აისახება საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში (NAPR). რეგისტრაციის სისტემა საკმაოდ მარტივი და სწრაფია: სტანდარტული რეგისტრაცია საკუთრების უფლებაზე გრძელდება 4 სამუშაო დღეს, დაჩქარებული — 1 სამუშაო დღეს, ხოლო გადაუდებელი მომსახურების არჩევისას რეგისტრაციის ჩატარება შესაძლებელია განაცხადის შეტანის დღესვე. თუმცა გაფორმების სისწრაფე არ აუქმებს მთავარ წესს: რეგისტრაციამდე აუცილებელია შემოწმდეს არა მხოლოდ ბინა, არამედ გამყიდველის საკუთრების საფუძველი, შეზღუდვები, იპოთეკა, ვალდებულებები და ხელშეკრულების პირობები.
13 წუთის საკითხავი
მოკლედ
უძრავი ქონების რეგისტრაცია — ციფრებში
სტანდარტული რეგისტრაცია — 4 სამუშაო დღე
დაჩქარებული რეგისტრაცია — 1 სამუშაო დღე
გადაუდებელი რეგისტრაცია — მიმართვის დღესვე
ამონაწერი Public Registry-დან ელექტრონული შეკვეთისას, 1 სამუშაო დღეში
ეს არის NAPR-ის მოქმედი ტარიფები უძრავ ქონებაზე უფლების წარმოშობის, ცვლილების ან შეწყვეტის რეგისტრაციაზე. ელექტრონული ამონაწერი ღირს 13 ლარი 1 სამუშაო დღეში, ან 52 ლარი მიმართვის დღესვე გაცემისას.
სად რეგისტრირდება უძრავი ქონება საქართველოში
უძრავ ქონებაზე უფლებებს არეგისტრირებს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო — NAPR, რომელიც საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სისტემაში მოქმედებს.
სწორედ Public Registry-ის მონაცემები იძლევა საშუალებას დადგინდეს:
- ვინ არის რეგისტრირებული მესაკუთრე
- რომელი ობიექტი ეკუთვნის მას
- რა არის ობიექტის საკადასტრო კოდი
- რა ფართია რეგისტრირებული
- რა საფუძვლით წარმოიშვა უფლება
- დარეგისტრირებულია თუ არა იპოთეკა ან სხვა უფლებები და ვალდებულებები
Public Registry-ის ოფიციალური ამონაწერის სტრუქტურა შეიცავს მონაცემებს ობიექტის, მესაკუთრის, საფუძველ-დოკუმენტისა და რეგისტრირებული უფლებების/დატვირთვების შესახებ.
როგორ მიმდინარეობს ბინის რეგისტრაცია — ნაბიჯ-ნაბიჯ
ვამოწმებთ ობიექტს ხელშეკრულებაზე ხელმოწერამდე
ეს უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე თავად რეგისტრაციის პროცედურა.
ფულის გადაცემამდე აუცილებელია მოვიპოვოთ Public Registry-ის აქტუალური ამონაწერი და შევადაროთ ის ობიექტს, რომელსაც ყიდულობთ. ვამოწმებთ:
- მესაკუთრეს
- საკადასტრო კოდს
- ობიექტის ფართსა და დანიშნულებას
- საკუთრების წარმოშობის საფუძველს
- იპოთეკასა და რეგისტრირებულ ვალდებულებებს
- საჯარო-სამართლებრივ შეზღუდვებს
- გამყიდველის შესაბამისობას რეესტრის მონაცემებთან
NAPR-ში ცალკე ხელმისაწვდომია მომსახურება რეგისტრირებული უფლებების, ვალდებულებების, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვებისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის შესახებ ინფორმაციის მიწოდებაზე.
ვათანხმებთ ნასყიდობის ხელშეკრულებას
მასში ერთმნიშვნელოვნად უნდა იყოს განსაზღვრული სულ მცირე გარიგების მხარეები, უძრავი ქონების ობიექტი, ღირებულება და ანგარიშსწორების წესი, ასევე ობიექტის გადაცემის პირობები და კონკრეტული გარიგებისთვის სხვა არსებითი დებულებები.
NAPR-ს გააჩნია ხელშეკრულებების ოფიციალური ნიმუშები, მათ შორის ჩვეულებრივი ნასყიდობის ხელშეკრულება (Purchase Agreement), განვადებით ქონების შესყიდვის ხელშეკრულება და იპოთეკით შესყიდვის ხელშეკრულება. მაგრამ ხელშეკრულების ნიმუში მხოლოდ საფუძველია.
- გადაცემის ვადა
- მოპირკეთების მდგომარეობა
- ფართი და მისი გადაანგარიშების წესები
- გადახდების გრაფიკი
- მხარეთა პასუხისმგებლობა
- ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობები
- ვალდებულებების რეგისტრაცია
- საკუთრების მომავალი რეგისტრაციის პირობები
დეველოპერისგან ბინის შეძენისას განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია დამატებითი დებულებები:
ვაფორმებთ ხელმოწერებს
ობიექტის შემოწმებისა და ხელშეკრულების შეთანხმების შემდეგ მხარეები აფორმებენ დოკუმენტებს, რომლებიც საჭიროა საკუთრების უფლების გადასვლის რეგისტრაციისთვის. NAPR ასევე გვთავაზობს რეგისტრაციისთვის წარდგენილ გარიგებაზე მხარეთა ხელმოწერების დადასტურების მომსახურებას — ოფიციალური ტარიფი შეადგენს 7 ლარს.
ბევრ სტანდარტულ გარიგებაში რეგისტრაცია ხორციელდება Public Registry-ის მეშვეობით ხელშეკრულების ცალკე კლასიკური სანოტარო გაფორმების გარეშე, თუმცა მოთხოვნები დამოკიდებულია გარიგების სტრუქტურაზე, მხარეთა წარმომადგენლებსა და დოკუმენტებზე.
ვაბარებთ დოკუმენტებს რეგისტრაციისთვის
გარიგების ხელმოწერის შემდეგ შეიტანება განაცხადი საკუთრების უფლების ცვლილების რეგისტრაციაზე. მყიდველი ირჩევს გაფორმების სისწრაფეს:
ანუ საკუთრების უფლების გაფორმებას, როგორც ეს ბევრ სხვა ქვეყანაშია, ჩვეულებრივ არ სჭირდება რამდენიმე კვირის ლოდინი.
| რეგისტრაციის ვადა | სახელმწიფო მოსაკრებელი |
|---|---|
| 4 სამუშაო დღე | 150 ლარი |
| 1 სამუშაო დღე | 270 ლარი |
| შეტანის დღესვე | 350 ლარი |
ვახორციელებთ ანგარიშსწორებას გამყიდველთან
ეს გარიგების ერთ-ერთი ყველაზე მგრძნობიარე მომენტია.
თავად ხელშეკრულებაზე ხელმოწერის ფაქტი ჯერ კიდევ არ ნიშნავს, რომ მყიდველმა ბრმად უნდა გადასცეს მთელი თანხა გამყიდველს რეგისტრაციამდე. ანგარიშსწორების წესი წინასწარ უნდა იყოს გათვალისწინებული.
საქართველოში ასევე მოქმედებს escrow გარიგების მექანიზმი: NAPR აღწერს სქემას, რომლის დროსაც მყიდველის თანხას დროებით ინახავს ბანკი და გადასცემს გამყიდველს მყიდველის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შემდეგ. თუ რეგისტრაცია არ შედგა, სახსრები უბრუნდება მყიდველს ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად. შესაბამისი სერვისისთვის NAPR მიუთითებს escrow-ის ღირებულებას — 35 ლარი.
GARANT GROUP · REAL ESTATE
ჩვენ წინასწარ ვათანხმებთ არა მხოლოდ ბინის ფასს, არამედ უსაფრთხო თანმიმდევრობას: შემოწმება → ხელშეკრულება → რეგისტრაციის განაცხადი → ანგარიშსწორება → საკუთრების დადასტურება.
ვიღებთ საკუთრების უფლების რეგისტრაციას
პროცედურის დასრულების შემდეგ ახალი მესაკუთრის შესახებ მონაცემები ჩნდება Public Registry-ში. საბოლოო დოკუმენტი, რომელიც მყიდველს აინტერესებს, არის რეესტრიდან აქტუალური ამონაწერი. მასში კიდევ ერთხელ საჭიროა შემოწმდეს:
- მესაკუთრის სახელი და გვარი
- საკადასტრო კოდი
- მისამართი
- ფართი
- უფლების ტიპი
- რეგისტრირებული ვალდებულებები და დატვირთვები
და მხოლოდ ამის შემდეგ შეიძლება ჩაითვალოს გარიგება დასრულებულად უფლების რეგისტრაციის თვალსაზრისით.
რა ღირს ამონაწერი Public Registry-დან
ინგლისურენოვანი ამონაწერისთვის NAPR მიუთითებს დამატებით 26 ლარიან მოსაკრებელს.
| მოთხოვნის ფორმა | 1 სამუშაო დღე | მიმართვის დღესვე |
|---|---|---|
| ონლაინ | 13 ლარი | 52 ლარი |
| ჩვეულებრივი მოთხოვნა | 20 ლარი | 75 ლარი |
შეუძლია თუ არა უცხოელს საქართველოში უძრავი ქონების რეგისტრაცია?
ჩვეულებრივი საცხოვრებელი უძრავი ქონებისთვის უცხოელი მყიდველი შეიძლება დარეგისტრირდეს მესაკუთრედ ზოგადი საფუძვლებით.
მაგრამ აქ მნიშვნელოვანია არ აგვერიოს საცხოვრებელი უძრავი ქონება და სასოფლო-სამეურნეო მიწა: სასოფლო-სამეურნეო მიწისთვის მოქმედებს ცალკე შეზღუდვები და პროცედურები.
ამიტომ სახლის, ვილის ან მიწის ნაკვეთის შეძენისას ჩვენ აუცილებლად ვამოწმებთ მიწის დანიშნულებას და არ ვეყრდნობით მხოლოდ გამყიდველის აღწერას.
რა არის საკადასტრო კოდი
ეს ერთ-ერთი ძირითადი ტერმინია, რომელსაც უცხოელი მყიდველი თითქმის დაუყოვნებლივ ხედავს.
საკადასტრო კოდი განსაზღვრავს კონკრეტულ უძრავი ქონების ობიექტს Public Registry-ის სისტემაში. სწორედ ობიექტისა და მისი სარეგისტრაციო მონაცემების მიხედვით ტარდება იურიდიული შემოწმება.
„ბინა №125, ესა და ეს კომპლექსი, მე-12 სართული“ — ეს არასაკმარისია.
საჭიროა გავიგოთ, ზუსტად რომელი ობიექტია რეგისტრირებული რეესტრში და შეესაბამება თუ არა ის იმ უძრავ ქონებას, რომელსაც ფაქტობრივად ყიდულობთ.
თუ ბინა ჯერ კიდევ შენდება?
ქართულ რეესტრში შეიძლება ფიგურირებდეს ობიექტები მშენებარე შენობებშიც — NAPR-ის აქტუალურ ამონაწერებში ცალკეული ბინებისთვის გვხვდება სტატუსი Ownership Area (Under construction). მაგრამ მშენებლობის ეტაპზე ბინის შეძენა მოითხოვს შემოწმების სხვა დონეს. საჭიროა გავიგოთ:
- რა არის რეგისტრირებული ამჟამად
- ვის ეკუთვნის მიწის ნაკვეთი
- რას იძენს ზუსტად მყიდველი მიმდინარე ეტაპზე
- რომელი უფლება ან ვალდებულება რეგისტრირდება
- როდის წარმოიშვება სრულფასოვანი საკუთრების უფლება მზა ობიექტზე
„ხელი მოვაწერე ხელშეკრულებას დეველოპერთან“ და „დარეგისტრირებული ვარ, როგორც მზა ბინის მესაკუთრე“ — იურიდიულად ერთი და იგივე არ არის.შეძენა მშენებლობის ეტაპზე: შესაძლებლობები და რისკები →
რა შევამოწმოთ ამონაწერში შეძენამდე
- 01
მესაკუთრე
გამყიდველს ნამდვილად უნდა ჰქონდეს ობიექტის განკარგვის უფლება.
- 02
საკადასტრო კოდი
ის უნდა შეესაბამებოდეს ზუსტად შესაძენ უძრავ ქონებას.
- 03
ფართი
ვადარებთ რეესტრს, ხელშეკრულებას და ობიექტის ფაქტობრივ პარამეტრებს.
- 04
დანიშნულება
განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მიწისა და არასტანდარტული ფორმატის ობიექტებისთვის.
- 05
იპოთეკა
ვამოწმებთ, ხომ არ იმყოფება უძრავი ქონება გირავნობაში.
- 06
შეზღუდვები
ვამოწმებთ რეგისტრირებულ შეზღუდვებსა და ვალდებულებებს.
- 07
საფუძველ-დოკუმენტი
ვათვალიერებთ, რის საფუძველზე მოიპოვა გამყიდველმა საკუთრების უფლება.
- 08
გარიგების ისტორია
თუ ჩნდება ეჭვები, ერთი ახალი ამონაწერი შეიძლება არ იყოს საკმარისი — დოკუმენტებსა და ობიექტის ისტორიას ვამოწმებთ უფრო ღრმად.
რამდენ ხანს გრძელდება მთელი გარიგება
თუ ობიექტი უკვე შერჩეულია, დოკუმენტები მომზადებულია და იურიდიულმა შემოწმებამ პრობლემები არ გამოავლინა, თავად სახელმწიფო რეგისტრაცია შეიძლება გაგრძელდეს რამდენიმე საათიდან 4 სამუშაო დღემდე, არჩეული NAPR-ის მომსახურების მიხედვით.
ჩვენ არ ვაჩქარებთ შემოწმებას სწრაფი რეგისტრაციის გულისთვის.
ერთ დღეში რეგისტრაცია სასარგებლოა მაშინ, როცა ობიექტი უკვე შემოწმებულია. Public Registry-ის სისწრაფე თავისთავად არ ადასტურებს ბინის იურიდიულ უსაფრთხოებას.
რამ შეიძლება გაართულოს რეგისტრაცია
ყველა გარიგება ვერ დაიყვანება სცენარზე „ხელი მოვაწერეთ ხელშეკრულებას — მეორე დღეს მივიღეთ ამონაწერი“. დამატებით შემოწმებას საჭიროებს სიტუაციები, როცა:
- ბინა იპოთეკაშია
- არსებობს რეგისტრირებული შეზღუდვები
- გამყიდველი წარმომადგენლის მეშვეობით მოქმედებს
- რამდენიმე მესაკუთრეა
- ობიექტი მშენებარე შენობაშია
- ფართი ან ობიექტის მონაცემები დოკუმენტებში განსხვავდება
- იძენენ მიწის ნაკვეთს
- ანგარიშსწორება განვადებით ხდება
- გარიგების ნაწილი ბანკის მეშვეობით ფინანსდება
ამიტომ თანხლების ამოცანა არის არა უბრალოდ „დოკუმენტების იუსტიციის სახლში მიტანა“, არამედ გარიგების სწორი თანმიმდევრობის წინასწარ აწყობა.
როგორ ვახორციელებთ უძრავი ქონების რეგისტრაციის თანხლებას
- 01
ვამოწმებთ ობიექტს
ვიღებთ სარეგისტრაციო მონაცემებს და ვამოწმებთ საკუთრების უფლებასა და შეზღუდვებს.
- 02
ვამოწმებთ გამყიდველს ან დეველოპერს
ვადგენთ, ვინ და რა საფუძვლით განკარგავს უძრავ ქონებას.
- 03
ვათანხმებთ გარიგების პირობებს
ფასი, გადახდის წესი, ვადები და მხარეთა ვალდებულებები.
- 04
ვამოწმებთ ხელშეკრულებას
რათა ფაქტობრივი შეთანხმებები დაემთხვას იმას, რასაც მყიდველი აწერს ხელს.
- 05
ვახორციელებთ რეგისტრაციის თანხლებას
ვეხმარებით უფლების გაფორმების პროცედურის გავლაში.
- 06
ვამოწმებთ საბოლოო ამონაწერს
რეგისტრაციის შემდეგ ვამოწმებთ ახალი მესაკუთრისა და ობიექტის მონაცემებს.
ხშირად დასმული კითხვები
წყაროები და ინფორმაციის აქტუალურობა
მასალა განახლდა სექტემბერი, 2026. ინფორმაცია დაფუძნებულია საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს (NAPR) მოქმედ ტარიფებსა და რეგლამენტებზე, რომელიც საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სისტემაში მოქმედებს. მოთხოვნები შეიძლება შეიცვალოს — კონკრეტული პროცედურის აქტუალობა სასურველია გადამოწმდეს გარიგებამდე.
გააგრძელეთ გაცნობა
პროცესი, დოკუმენტები და გარიგების ღირებულება.
რეესტრი, ნაკვეთი და ხელშეკრულება.
პროექტის არჩევა და პირობების შემოწმება.
რა უნდა შეამოწმოთ მშენებარე ბინის ყიდვამდე.
$150,000-იანი ზღვარი და გაფორმების პირობები.
შეძენა, ქირავნობა და გაყიდვა.
უკვე შეარჩიეთ ბინა საქართველოში?
თუ ბინა თავად იპოვეთ — დეველოპერთან, მესაკუთრესთან ან სხვა სააგენტოსთან — ეს არ ნიშნავს, რომ ძებნა თავიდან უნდა დაიწყოთ. გამოგვიგზავნეთ ობიექტის ბმული ან მონაცემები: დაგეხმარებით გავარკვიოთ, რა არის რეგისტრირებული Public Registry-ში, ვის ეკუთვნის უძრავი ქონება, რომელი დოკუმენტები საჭიროებს შემოწმებას, როგორ გაფორმდეს გარიგება და რა ალტერნატივები არსებობს იმავე ბიუჯეტში.
ბათუმი · ახალი ბულვარი · ძველი ბათუმი · გმირთა ხეივანი · გონიო · კვარიათი · მწვანე კონცხი · ჩაქვი